豐富置業階梯 增白居二「激活」居二市場

10-11-2025

減息周期重啟，新盤庫存減少，種種因素令整體樓市由跌轉升，今年整體一、二手交投顯著回升，截止目前為止，今年一手新盤銷售已突破1.7萬宗，已超越去年全年1.68萬宗的高水平，同時今年至今整體二手交投亦已達至3.8萬宗，已肯定可以超越去年全年的約4萬宗成交，一、二手交投同步回升，不過居二市場卻明顯落後，今年首十個月居二市場成交僅約2,600宗，較去年同期的3,873宗大幅回落三成以上，居二市場交投逆市下跌，豐富置業階梯亦因而成今年施政報告的房策重點。 一個多月前特首發表的新一份施政報告，政府表明在公營房屋在供應持續增加的情況下，政府有條件加大力度協助基層置業。未來會增加居屋以至綠置居的供應，並優化出售及轉讓安排，協助更多公屋居民置業，同時便利資助出售單位的業主進入私樓市場，豐富置業階梯，協助不同階層市民安居樂業，上星期房委會的資助房屋小組亦通過一系列措施以豐富市民的置業階梯，當中包括增加每年白居二配額及優化安排，並放寬新居屋的禁售期限制。 從下一期居屋申請開始，白居二的配額會進一步增加1,000個至7,000個，新增的配額中半數撥予40歲以下白居二的家庭及一人申請者，以協助有需要的市民「上車」，事實上今年整體居二成交顯著回落，當中最主要的原因是2024年的白居二成功申請者，於上月才陸續發出批准信及確認書，而過去一年居二市場成交絕大部分是綠表客，白居二買家減少自然令居二市場成交銳減。 當然居二市場成交回落，或許會有部分的上車客因而轉投私人市場，但隨著近年新盤定價已稍稍回升，400萬元以下的新盤選擇已經賣少見少，增加白居二配額自然有助有需要的家庭上車，豐富置業階梯，協助不同階層市民安居樂業是相當重要的一步，事實上進一步增加白居二的配額，有助進一步激活整體居屋第二市場的流通量，亦加快整體樓市換樓鏈的流轉，加快上車客入市的同時，亦有助整體換樓市場的復甦。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

樓市轉勢在即 把握回升良機

06-11-2025

經過長達數年的調整，香港住宅物業市場已經築底完成，並正蓄勢迎來新一輪的上升周期。2025年整體住宅樓價將錄得約5%的溫和增長，這將是自2021年樓價見歷史高位後連續下跌近30%以來的首次年度正增長。這標誌著一個重要的市場轉折點，值得所有關注香港物業的人士高度重視。 一、市場見底的多重確立信號 判斷市場是否見底，不能單憑感覺，而需綜合一系列硬指標。目前，以下幾個關鍵信號強烈確認了底部支撐： 1. 銀主盤數量顯著回落：在加息周期與經濟逆風下，銀主盤數量曾一度攀升，成為壓抑市場情緒的因素之一。然而，隨著市場逐步消化高息環境，業主財政狀況趨穩，近期銀主盤的數量已從高位明顯回落。根據研究報告顯示，至2025年9月住宅銀主盤存量有269間，比上季的300間下降了10%！這表明市場最恐慌的拋售階段已經過去，斷供壓力減輕，市場基礎正在轉穩。 2. 一手現樓貨尾單位持續消化：發展商為求去貨，過去數年積極推售現樓貨尾，提供了大量選擇。新盤銷情轉旺，現樓貨尾和待售樓花數量明顯減少，截至9月底，現樓貨尾錄得約2.6萬伙，連跌兩季兼屬去年第三季錄得約2.1萬伙以來的4個季度低位；而待售樓花跌勢更驚人，自去年第三季的7.7萬伙，連跌4個季度至最新約6.2萬伙，創2021年第三季錄得5.4萬伙以來的4年低位，一年間大減1.5萬伙或19.5%！當優質貨尾盤逐漸被市場消化，意味著供求關係正趨向平衡，甚至可能轉向供不應求，為樓價帶來支持。 3. 市場「筍盤」買少見少：我們前線團隊最直接的感受是，市場上叫價顯著低於市值的「筍盤」正在急速減少。在調整期內，業主願意大幅折讓求售的情況已不復見。取而代之的是，議價空間收窄，業主放售態度轉趨強硬。這是最直觀的微觀市場證據，說明業主信心已恢復，低價淘金的機會窗口正在關閉。 二、推動2025年樓價回升的核心動力：從利率到地緣政治的全面利好 樓價企穩是第一步，而實現回升則需要更強勁的驅動力。我們認為，以下因素將成為2026年樓市向上的催化劑： 1. 息口見頂回落，減輕供樓負擔：香港利率走勢與美國密切相關。隨著美國通脹受控，減息周期已經展開，香港銀行體系亦已跟隨下調最優惠利率。市場普遍預期，若美國新任聯儲局主席上場，為刺激經濟，明年有機會再減息1厘或更多。這將直接降低買家的按揭成本，顯著提升購房負擔能力，釋放一直被高息壓抑的購買力。 2. 租金回報率與按揭利率「由負轉正」：這是一個極其重要的轉變。目前，住宅租金收益率（扣除管理費等基本使費後）已穩步上升至2.5%至3%的區間。而隨著利率下調，新造按揭利率將逐步靠近甚至低於此水平。這意味著「買樓收租」的負現金流情況將大幅改善，甚至可能出現正現金流。物業作為產生穩定租金收入的資產吸引力將大大增強，勢必吸引長線投資者重新入市。 3. 中美達成貿易協議，地緣政治局勢趨向緩和：近期，中美兩國在南韓達成的重要貿易協議，向全球市場發出了一個極其積極的信號：儘管存在競爭，但世界兩大經濟體更需要務實合作。此舉顯著降低了「脫鉤」等極端情境的風險，為全球貿易和投資環境帶來了久違的確定性。政治局勢趨向平穩緩和，是長線投資信心的基石。對於香港這個高度外向型的國際金融中心而言，外部環境穩定至關重要，此協議無疑為樓市這類長週期資產的投資掃除了一重大陰霾。 4. 內地資金持續流入，支持市場需求：在港元與美元掛鉤及「一國兩制」的優勢下，香港物業市場對內地資金仍具備獨特吸引力。隨著中美關係呈現緩和跡象，香港的橋樑角色更為突出。無論是為子女教育、資產配置還是家庭定居，內地買家對香港優質住宅的需求將在更穩定的國際環境中持續釋放。 宏觀陰霾散去 行動勝於觀望 綜上所述，住宅樓市的「完美風暴」已經過去。市場在經歷深度調整後，已由供求失衡轉向新的平衡點。更為重要的是，驅動樓市的宏觀要素正在發生根本性好轉：內部是息口下調與租金回報改善，外部是中美關係緩和帶來的地緣政治暖風。這種內外兼備的利好格局，是過去幾年來罕見的。 歷史告訴我們，市場的轉角點往往出現在大多數人仍在猶豫之時。當所有利好因素都變得顯而易見，最佳的入市時機可能已經過去。今天，我們正處於新一輪增長周期的起點。對於有自住需求的您，這是「上車」或「換樓」的良機；對於尋求資產增值的您，在政治局勢趨穩、利息回落的雙重支持下，現在是重新部署物業投資組合的關鍵時刻。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

全面探討定息按揭方案

05-09-2025

最近，滙豐銀行推出定息按揭方案受到廣泛關注。所謂定息按揭，指的是按揭貸款的利率在固定一段時間（如三年、五年）內維持不變為 2.73%年利率，在定息按揭期內，不會因市場利率波動（例如︰HIBOR 或 PRIME RATE 而改變） 。本人在此分享對定息按揭的睇法，幫助有意申請者作出明智決策。 一、穩定的還款金額 最大特色是在定息期內（例如三年、五年）還款金額固定，這是定息按揭的最大優勢。借款人可以有精確的每月還款金額的充分準備。 二、降低利率波動風險 免受市場利率波動風險，這十多年來，銀行推出 HIBOR 按揭計劃，例如︰H+1.3%。這計劃廣受貸款人歡迎，原因很簡單，因為 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準，所以利率會較低。而 HIBOR 按揭計劃採用 HIBOR 為基礎，可以使按揭利率處於較低水平。 供大家參考︰例如 2020 年 9 月 7 日一個月 HIBOR 為 0.399%（HIBOR 按揭計劃利率是 1.699%） ，這利率對按揭貸款者是非常低及吸引。但最近 HIBOR 利率抽升，以 2025 年 9 月 5 日為例，一個月 HIBOR 為 3%（HIBOR 按揭計劃利率4.3%） ，雖然封頂位為 3.5%，但定息按揭計劃的 2.73%年利率仍然更低。與HIBOR 按揭計劃的封頂位相比，滙豐定息按揭計劃直接節省了 0.77%（封頂位P-1.75%=3.5%扣減定息按揭計劃的 2.73%年利率計算），相對 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準 3%，本應已經是很低水平，而固定利率更低，明顯較優惠，對貸款者來說無疑更具吸引力。 三、滙豐銀行定息按揭的特別優勢 今次滙豐銀行定息按揭貸款計劃分定息三年期及五年期，而提早還款罰息年期縮短為兩年及三年而已，所以給客人非常靈活的還款時限安排。因為一般貸款按揭供款都會多於滙豐銀行的罰息提早還款期限。 另外此計劃亦加進銀行貸款的現金回贈，這個是滙豐銀行定息按揭首次推出的，本人因此收到眾多客戶的查詢及正面讚賞。 滙豐銀行定息按揭貸款按揭計劃有不好的地方嗎？ 一、定息期過後會轉為 PRIME RATE 計劃 定息期過後，按揭貸款計劃會自動轉變為 PRIME RATE 計劃，為 P-1.75%，即3.5%，客人原則上以 PRIME RATE 計劃供完整個按揭年期，當然客人可以在向銀行申請轉換按揭貸款計劃，即將來的 HIBOR 計劃，但這要視乎將來銀行的審批結果，及將來的按揭利率計劃而定，這個是未知之數。 二、缺乏利率下調的彈性 無法享受減息紅利。如果未來市場利率下調，例如 HIBOR 回歸 2020 年的低利率時期，那定息按揭利率 2.73%便不吸引了。但貸款者必須完成定息期的協議，不可以在定息期內改變貸款利率計劃。 結論 滙豐銀行定息按揭方案提供了 3 年或 5 年還款穩定的供款額，可控及降低風險等優點，非常適合希望穩健置業的人士。然而，如果在定息期間，市場按揭利率驟降，定息利率缺乏減息彈性。 市民在選擇按揭產品前，應深入比較各項方案，評估自身財務狀況及未來計劃，並可向專業人士（聯按的按揭專家 Helen Wong，電話︰5109 8948）查詢意見，從而作出最切合個人的需求及選擇。 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事